Zwangsversteigerung
Immobilie selbst ersteigern – was Käufer wissen müssen
19.09.2025 – 16:35 UhrLesedauer: 3 Min.
Eine Immobilie zu ersteigern, kann eine günstige Alternative zum klassischen Hauskauf sein. Diese Tücken sollten potenzielle Käufer kennen.
Eine Wohnung oder ein Haus werden in der Regel zwangsversteigert, wenn der Eigentümer seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen kann. Meist bedeutet das, dass der Eigentümer nicht mehr zahlen kann. Allerdings kann es auch zur Versteigerung kommen, wenn Paare nach der Trennung oder gemeinsame Erben sich hinsichtlich der Aufteilung der Immobilie nicht einigen können.
Wer eine Immobilie günstig erstehen möchte, kann sich über zu versteigernde Objekte in der regionalen Zeitung oder im Internet über entsprechende Portale informieren. Beim Versteigerungstermin finden sich in der Regel mehrere Bewerber um den Zuschlag ein.
Der Schuldner, meist die Bank, kann das Objekt ersteigern, ebenso ein bisheriger Miteigentümer oder auch der Mieter der Immobilie. Zudem sehen manche Menschen im Ersteigern eines Hauses oder einer Wohnung eine günstige Möglichkeit, Eigenheimbesitzer zu werden.
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Beim „normalen“ Hauskauf fallen einige Nebenkosten an. Zu den Notarkosten, die unumgänglich sind, kommen meist noch die Kosten für den Makler dazu. Diese Posten entfallen bei einer Ersteigerung: Ein Notar ist nicht nötig, die Immobilie geht direkt nach dem Zuschlag ins Eigentum des Höchstbietenden über.
Ganz ohne Nebengebühren geht es jedoch nicht: Die Eintragung ins Grundbuch verursacht Kosten, zudem muss eine Zuschlagsgebühr ans Gericht gezahlt werden, die sich nach der Höhe des Kaufpreises richtet. Übrigens müssen zehn Prozent des festgelegten Verkehrswerts als Sicherheit mitgebracht werden, um überhaupt mitsteigern zu können.
Ein weiterer Vorteil der Ersteigerung einer Immobilie sind die im Vergleich zum Hauskauf meist günstigen Preise. Wer Glück hat, kann ein richtiges Schnäppchen machen.
Das Ersteigern eines Hauses oder einer Wohnung birgt einige Risiken. So kauft der Interessent eventuell die berüchtigte „Katze im Sack“: Es gibt kein Recht auf eine Besichtigung der Immobilie im Voraus. Potenzielle Käufer müssen sich auf das Gutachten verlassen, das vor der Versteigerung erstellt wird.
Zudem genießt der Käufer – ebenfalls anders als bei einem Kauf über einen Notarvertrag – keinen Schutz vor versteckten Mängeln. Es kann also sein, dass Sanierungskosten anfallen, die vorher nicht eingeplant waren. Das sollte bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
Des Weiteren gibt es anders als beim Immobilienkauf über einen Notar kein Rücktrittsrecht. Jedes abgegebene Gebot ist bindend. Es gilt vor Gericht als verbindlicher Kaufvertragsabschluss.
Ist die Immobilie vermietet, muss der Käufer den Mietvertrag kündigen und dabei die Kündigungsfristen einhalten. Um vorzeitig kündigen zu können, muss ein berechtigtes Interesse, etwa ein Eigenbedarf vorliegen.
Einfach mal an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen und mitzubieten, ist keine gute Idee. Die Risiken für unerfahrene Käufer sind zu groß. Zur Vorbereitung empfiehlt es sich, vorher ein paar Mal nur als Zuschauer zu einer Versteigerung zu gehen, um den Ablauf kennenzulernen.
Es ist sinnvoll, sich so gut wie möglich über das zu versteigernde Objekt zu informieren. Ist die Immobilie vermietet, lohnt es sich, den Mieter um die Möglichkeit einer Besichtigung zu bitten. Ist das nicht möglich, sollte das Objekt zumindest von außen in Augenschein genommen werden.
