Diese Häuser der Babyboomer werden zum Problem

4,8 Millionen Babyboomer-Immobilien

Diese Häuser werden zum Verkaufsproblem

Millionen Babyboomer-Häuser stehen vor einem Eigentümerwechsel. Während einige Immobilien trotzdem knapp und teuer bleiben dürften, droht anderen ein deutlicher Wertverlust.

Zwischen 2040 und 2050 dürften laut der Jacasa-Studie zum sogenannten „Silver Tsunami Index“ altersbedingt Millionen Immobilien ihre Besitzerinnen oder Besitzer wechseln. Etwa jede dritte Wohnimmobilie in Deutschland, rund 32 Prozent, gehört den geburtenstarken Jahrgängen der Babyboomer im Alter von 51 bis über 66 Jahren.

In den kommenden 15 bis 25 Jahren könnten so schätzungsweise 4,8 Millionen dieser Immobilien durch Verkauf oder Erbfall den Besitzer wechseln. Das wachsende Angebot könnte perspektivisch die Immobilienpreise drücken – allerdings längst nicht überall. Denn wie sich der Generationenwechsel auf den Markt auswirkt, hängt stark von der Region ab.

Und ein weiterer Faktor wird in der Diskussion über Babyboomer-Immobilien häufig unterschätzt: der Zustand der Häuser. Was entscheidet also darüber, ob eine Immobilie auch in Zukunft gefragt bleibt oder für Eigentümer zum Verkaufsproblem wird?

Der Begriff „Silver Tsunami“ klingt nach einer gewaltigen Welle, die plötzlich über den Immobilienmarkt hereinbricht und die Preise fallen lässt. Fachleute erwarten jedoch keinen solch abrupten Effekt, sondern einen langjährigen Prozess. Immobilienexperte Dennis Sahlmen von SLS Immobilienpartner sagt: „Aus 4,8 Millionen potenziellen Eigentümerwechseln werden keine 4,8 Millionen zusätzlichen Verkaufsangebote.“

Auch Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält den Begriff „Silver Tsunami“ für irreführend. Das Potenzial sei zwar vorhanden, sagt Sagner. Die frei werdenden Immobilien kämen jedoch nicht gleichzeitig auf den Markt, sondern über viele Jahre verteilt.

Denn die meisten Menschen bleiben möglichst lange in den eigenen vier Wänden – selbst wenn das Haus längst größer ist, als sie es eigentlich benötigen. Verkäufe erfolgen häufig erst dann, wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug notwendig machen, so Sahlmen. Eigentümer entscheiden sich also meist nicht vorausschauend für einen Verkauf, sondern erst dann, wenn es irgendwann nicht mehr anders geht.

Wie sich die Immobilienpreise in den kommenden Jahrzehnten tatsächlich entwickeln, kann zudem heute niemand seriös vorhersagen. Sie hängen von zahlreichen Faktoren ab: von Zinsen, Wirtschaft, Zuwanderung, Baujahr und Zustand der Immobilie sowie Infrastruktur und vor allem von der konkreten Lage.

Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Nachfrage in Ballungsräumen und Metropolregionen wie Berlin, Hamburg und München sowie deren Speckgürteln auch künftig das Angebot deutlich übersteigen wird. Zusätzliche Immobilien dürften in diesen Märkten schnell Käufer finden. Deshalb könnten die Preise trotz älterer Baujahre und anstehender Sanierungen stabil bleiben oder perspektivisch weiter steigen.

Immobilienökonom Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach erwartet ein klares Stadt-Land-Gefälle bei den Preisen. „Im Ballungsraum werden wir eigentlich kaum Kaufangebote sehen“, sagt er. „Es ballt sich in den Ballungsräumen noch stärker, die Miet- und Kaufpreise steigen weiter.“