Rechte und Pflichten bei Fehlern

Frag t-online

Falsche Nebenkostenabrechnung: Muss ich diese bezahlen?

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um falsche Nebenkostenabrechnungen.

Jedes Jahr stellt sich dieselbe Frage: Stimmt die Nebenkostenabrechnung wirklich oder hat der Vermieter Fehler gemacht? Genau das beschäftigt auch einen t-online-Leser, der sich über eine hohe Nachforderung wundert. Seine Frage: „Kann ich die Abrechnung einfach ignorieren oder darf ich zumindest den Teilbetrag zurückbehalten, den ich für falsch halte?“

Kurzantwort vorab: Nein, Sie dürfen eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung nicht einfach ignorieren und auch einen Teil der Nachzahlung können Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen zurückbehalten.

Denn: Mit Zugang der Abrechnung wird die geforderte Nachzahlung grundsätzlich sofort fällig. Das heißt, auch wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit haben, müssen Sie zunächst zahlen – zumindest dann, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Das schreibt § 271 BGB vor: Eine Leistung ist „sofort“ fällig, also ohne schuldhaftes Zögern.

Anders sieht es aus, wenn die Abrechnung formelle Mängel aufweist. Dazu zählen etwa:

In diesen Fällen entfaltet die Abrechnung keine rechtliche Wirkung, es besteht also keine Pflicht zur Zahlung. Dennoch sollten Sie den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass Sie die Abrechnung für unwirksam halten und eine korrekte Abrechnung verlangen. Wenn Sie die Abrechnung einfach ignorieren, riskieren Sie unnötigen Streit oder Mahnungen, auch wenn diese rechtlich ins Leere laufen würden.

Anders ist die Lage bei inhaltlichen (materiellen) Fehlern. Typische inhaltliche Fehler sind:

Die Abrechnung ist in diesem Fall zwar formal gültig, kann aber falsche Werte enthalten. In diesem Fall müssen Sie widersprechen, und zwar schriftlich und innerhalb von zwölf Monaten (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Zahlen müssen Sie die Nachforderung trotzdem, allerdings unter Vorbehalt.

So sichern Sie sich das Recht, eine Rückerstattung zu verlangen, falls sich Ihr Widerspruch als berechtigt erweist. Die Nachzahlung einfach zu kürzen, ist in der Regel nicht erlaubt, es sei denn, es handelt sich um offensichtliche, leicht korrigierbare Fehler, bei denen Sie die korrekte Summe selbst eindeutig ermitteln können. In solchen Fällen erkennen Gerichte ein angepasstes Zahlungsrecht an.

In der Praxis gewähren viele Vermieter eine Prüffrist von rund 30 Tagen, entweder ausdrücklich im Anschreiben oder stillschweigend. Nutzen Sie diese Zeit, um die Abrechnung zu prüfen. Damit Sie Ihre Rechte nicht verspielen oder unbeabsichtigt in Zahlungsverzug geraten, sollten Sie die folgenden Punkte beachten: