Offene Immobilienfonds in der Klemme
Die fatale Flucht der Anleger und ihre Folgen
31.10.2026 – 13:37 UhrLesedauer: 5 Min.
Noch nie zogen Anleger so viel Geld aus offenen Immobilienfonds ab wie jetzt – mehr als während der gesamten Finanzkrise. Was Sie jetzt wissen sollten, bevor es zu spät ist.
Die Krise der offenen Immobilienfonds verschärft sich weiter, und der Abschlag an der Börse ist zuletzt besonders schnell gewachsen. Ein Vergleich des Geldratgebers „Finanztip“ zeigt: Seit Juni ist die Differenz zwischen Börsenkursen und offiziellen Rücknahmepreisen von 11,2 auf 19,3 Prozent gestiegen – ein deutliches Signal für das wachsende Misstrauen der Anleger in diese Anlageklasse. Haben Sie Ihr Geld in solchen Fonds investiert, bleiben Ihnen nur noch wenige Alternativen. Einen einfachen Weg heraus gibt es nicht.
Vom sicheren „Betongold“ zum Sorgenkind
Offene Immobilienfonds gehörten jahrzehntelang zu den absoluten Branchenprimussen des deutschen Finanzmarkts. Banken, Sparkassen und Anlageberater vermittelten sie fast schon reflexartig als Standardbaustein für den konservativen Vermögensaufbau.
Solche Fonds investieren das Geld der Anleger in Immobilien, überwiegend Büros, Einkaufszentren oder Hotels. Lange Zeit galten sie als sichere und lukrative Anlage. Seit einigen Jahren ist die Lage bei Immobilienfonds jedoch angespannt.
Rechtsanwälte kritisieren, dass Banken offene Immobilienfonds jahrelang gezielt als „Festgeldersatz“ oder „risikoloses Betongold“ bewarben – und Verbraucherschützer bemängeln, dass die Anbieter die Fonds fast durchgehend in die niedrigsten Risikoklassen (1 oder 2) einsortierten.
Laut einem finanzökonomischen Gutachten platzierten Banken allein zwischen Januar 2022 und März 2026 über 20,5 Milliarden Euro neu im teureren Direktvertrieb, statt Kunden über die deutlich günstigere Börse kaufen zu lassen – was den Banken saftige Ausgabeaufschläge einbrachte.
Die schwerste Krise ihrer Geschichte
Die aktuelle Situation ist nach Einschätzung von Experten strukturell die schwerste Krise, die offene Immobilienfonds seit dem Einstieg von Privatanlegern erlebt haben. Die Branche leidet unter einer beispiellosen Flucht der Anleger: Seit Beginn der Zinswende zogen Anleger laut einem Bericht des „Handelsblatt“ weit über 13,4 Milliarden Euro aus den Fonds ab. Damit übertreffen die aktuellen Mittelabflüsse das Volumen der gesamten Finanzkrise – zwischen 2005 und 2008 lagen sie bei 13,1 Milliarden Euro.
In der aktuellen Phase erreichen Anlegerinnen und Anleger täglich neue Schocknachrichten: Dickschiffe der Branche wie der „UniImmo: Wohnen ZBI“ werteten ihre Portfolios an einem einzigen Tag um fast 17 Prozent ab – über 860 Millionen Euro, ein historischer Tagesverlust.
- Milliardenabflüsse und Zwangsverkäufe: Die gefährliche Lage der DWS-Fonds
Die Deutsche-Bank-Tochter DWS kündigte am vergangenen Montag an, Auszahlungen an ausstiegswillige Anleger stark zu begrenzen. Seit Mittwoch führt sie Rücknahmeaufträge für ihren offenen Immobilienfonds „Grundbesitz Europa“ nur noch anteilig zu 10 Prozent aus. Das nennt sich Gating, also die Rücknahmebeschränkung von Fondsanteilen – die restlichen 90 Prozent verfallen ersatzlos.
Wollen Sie dennoch sofort an Ihr Geld kommen, müssen Sie über den Sekundärmarkt, also die Börse, verkaufen. Dort blicken Sie aktuell jedoch auf massive Kursabschläge über 50 Prozent gegenüber dem offiziellen Nettoinventarwert (NAV). Kurz vor der Beschränkung hatte der Wert noch bei rund 47 Prozent gelegen.
